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如何理解房屋租赁合同的租期为“至动迁为止”

2019-06-17 223


案情简介:

        我之前参与了一起房屋租赁合同纠纷案件,案子的经过大致是这样的,2015年5月17日,出租人A与承租人B签订了一份房屋租赁合同,约定 A把自有房屋租赁给B,期限自2015年5月20日至动迁为止,月租金为1300元。至2016年9月,A致函B,通知解除房屋租赁合同,并返还房屋,B不同意。故A以B为被告,于2017年3月向上海市静安区人民法院提起诉讼,提出如下诉讼请求:一、解除原、被告之间的房屋租赁合同;二、被告返还原告房屋;三、被告支付原告房屋使用费;四、诉讼费由被告承担。

静安区人民法院经审理后认为,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照法律规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方签订的租赁合同,租期到动迁为止,但现系争房屋所在地块并未颁布征收公告,有关部门亦未明确征收时间,故本院认为,系争合同对于租期的约定并不明确,双方亦无法达成一致意见,故依法应视为不定期租赁合同,现原告要求解除合同具有事实和法律依据,本院予以支持。最后,静安法院判决:一、原告与被告之间的房屋租赁合同解除;二、被告于判决生效之日起十五日内返还房屋;三、被告支付原告2017年5月18日至实际返还房屋为止的房屋使用费;四、原告返还被告房屋押金;五、原告支付被告装修损失1200元。

       一审判决作出后,被告不服,向上海市第二中级人民法院提起上诉,二审法院经审理后认为,《租赁合同》中明确约定租期至动迁为止,房屋动迁是属于待定的不确定的事实,因此该条款实质是附解除条件的约定,在20年法定期限内出现房屋动迁的情形,则合同可以解除。在未满足解除条件之前,双方均不可任意解除合同。一审法院认定《租赁合同》为不定期租赁合同,本院予以纠正。A在系争房屋尚未动迁之时要求解除合同并处理相关事宜,缺乏事实和法律依据。双方应当继续履行《租赁合同》。最后,上海市第二中级人民法院判决:一、撤销原审判决;二、对A的诉讼请求不予支持。

       二审判决做出后,A找到我,希望我帮助他申请再审。

律师观点:

        在梳理该案的情况时,我注意到一审法院和二审法院对该《租赁合同》定性的结果都过于片面,不够完整。我认为,本案的《租赁合同》的定性其实具有双重性质。首先,本案中的动迁因其不确定性属于附条件;其次,合同租赁期限约定未予以明确,也当属于不定期租赁。所以《租赁合同》应当是附解除条件的不定期租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第四十五条、第四十六条,一个合同是既可以附条件也可以附期限的。基于性质原因,附条件的约定并不能对合同的期限产生影响,反之亦然。本案中,动迁属于不确定的事实,故《租赁合同》中约定“至动迁为止”应当是附解除条件的约定。但是,另根据《合同法》第二百一十三条规定,租赁合同的内容包括租赁期限。二审判决把“至动迁为止”认定为附解除条件的约定的同时,也将合同的期限固定为20年法定期限,双方均不得任意解除,这是不符合法律规定的。《租赁合同》实际上并未对租赁期限作出约定或者说是约定不明,根据《合同法》二百三十二条,该《租赁合同》租赁期限属于不定期。故不论解除条件是否成就,均无法改变《租赁合同》系不定期租赁的性质。也就是说,A可以行使任意解除权。二中院在受理了再审申请之后,在各方的配合和努力下,A与B终于化解了矛盾,在房屋租赁问题上达成调解,重新签订了一份房屋租赁合同,把租期约定为三年。

       通过这个案子,希望大家在碰到类似情况时予以注意,一般来说,在房屋租赁期限上约定到动迁为止,属于附解除条件,对于房屋租赁的期限则视为未约定或者约定不明,双方如果仍无法确定的话,那就属于无固定期限,出租人可以随时解除。但是,如果出租房屋所在地有征收公告或其他相关政府文件,已经明确纳入征收范围的,那我认为一般可以确认为租赁期限约定明确,出租人不得任意解除租赁合同。

 

                                        陈文杰 律师

                                     上海市光明律师事务所

 

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